Thema: Immobilien

[Ash]

Oha, sehe ich ganz genauso, besitze seit Januar eine kleine 2-Raumwohnung, Marktwert nur etwa 30k aber auch komplett saniert und renoviert mit einer Rendite von 10% und einem Mieter, der etwas zurückgeblieben ist, von Hartz4 lebt und bis Lebensende da wohnen bleiben möchte es aber auch nicht finanziell hinbekommen würde mal so eben umzuziehen, ist ein ganz Netter, der auch nichts kaputt macht, also ein idealer Mieter im Grunde.

[Ash]

Top Ash! DAS is ne lohnenswerte Anlage! Sowas kriegst hier nichtmal mehr ansatzweise. 2 Zimmer liegen hier bereits bei 80.000 aufwärts (je nach Stadtteil), da kannst jede Rendite grad knicken.

Ja die Preise sind leider abartig. Wollte mir ja ne Studentenwohnung in Paderborn holen weil sowas bekommt man immer vermietet und Studenten sind zuverlässig. Aber, 1Zimmer Wohnung mit 27qm kostet alleine schon 64k bei einer Mieteinnahme von ich glaub 240€ im Monat abzüglich Nebenkosten. Wieviele JAHRZEHNTE es brauch, damit sich der Preis amortisiert hat möchte ich nicht aussprechen, Instandhaltungskosten nicht einmal mitgerechnet. Kollege von mir ersteigert primär an den Amtsgerichten Häuser und Wohnungen zum Kurs von 5/10, würde ich auch glatt machen aber da fehlt mir das Geld, um sowas im großen Stil zu machen. So ne Mietwohnung hat steuerlich auch einige Vorteile, kann ja jetzt jeden Scheiss von der Steuer absetzen, muss mir diesbezüglich aber eh noch nen günstigen Steuerberater an Land ziehen.

[Ash]

Da ich glaube, dass wir ALLE eine Flaschensammler-Rente/Pension erhalten bin ich auch davon überzeugt, dass Eigentum zum Ende der Arbeitszeit unabdingbar ist.

[Ash]

Wollte mir das Buch "Mieten und Vermieten für Dummies" besorgen, da für mich als Doofie die Thematik eh immer schwer verständlich ist.

[Ash]

Mal eine Sanierungsfrage, kann vllt. Jemand beantworten:

Da ich, wenn alles klappt, beruflich zurück nach NRW ziehe und ENDLICH nach Eigentum Ausschau halten kann, wollte ich fragen, ob sich jemand mit Asbest-Sanierung auskennt. Da ich definitiv NICHT bauen werde sondern kaufen, muss ich halt auch ein Auge auf das Thema "Asbest" haben.

Mir fällt bei der Suche auf, dass viele angebotene Häuser in den Küchen oder in den Fluren Floor-Flex-Beläge oder Cushion-Vinyl-Bahnen ausgelegt sind. Gerade in den 70ern & 80ern wurden die ja mit Asbest-Kleber befestigt, ebenso Bad- & Küchenfliesen. Meine Frage, was kostet im Groben der qm, wenn man sowas abtragen & entsorgen würde. Ich habe da NULL Preisvorstellungen und kann für den kommenden Hauskredit in der Hinsicht nicht wirklich kalkulieren.
Ich weiß, es gibt noch andere Asbest-Fallen wie Dächer, Fenster, Wärmeisolierungen und Rohrleitungen aber mir geht es ersteinmal um Böden und alte Fliesen.

[Ash]

Eigenbedarf und 200€ -das klingt nach "wo ist der Haken". Aber grundsätzlich wollte ich aus dem Grund nicht bauen, weil ich Behördengänge nicht mag und ein Bau mit deutlich mehr Stress verbunden ist und ich eher der faule Typ bin, der Behördengänge meidet und auch keine Ahnung von den Genehmigungen etc. hat, daher eher ein Haus suche, wo ich tapeziere, Möbel reinstelle und fertig bin.

[Ash]

Wir suchen ja derzeit nach einem Haus und haben eventuell auch Eins gefunden, leider nicht freistehend (DHH) aber der Raum Paderborn ist gefühlt so arschteuer wie Hamburg. Das Haus hat 128qm, knapp über die Mindestgröße, die ich haben wollte. Es ist zwar nicht unterkellert, hat aber 'nen Dachboden. Fußbodenheizung in Wohn-& Badezimmer, ne schicke Küche und einen Garten mit angenehmer Größe (Grundstück: 362qm). Klar, der könnte größer sein aber nen Jaccuzi bekomme ich unter und Poolwetter hat Deutschland ja eh selten. Am Dienstag haben wir einen Termin bei der Bank. Ich hoffe wir sind mit dem Kredit nicht zu spät dran, da ich schon gehört habe, dass Banken immer weniger Kredite vergeben. Wir machen zwar keine 100% Finanzierung aber 30.000 Euro plus Übernahme der Nebenkosten durch meine Eltern. 235.000 kostet das Haus (Bj. 2007), mit 240k hatte meine Bank letztes Jahr (ohne 30.000 EUR Background) schon mal durchgerecht und meinte, das Level würde gehen, schauen wir mal, ob das noch gilt. Das Haus liegt in Geseke, ein kleiner Ort zwischen Lippstadt und Paderborn.



Wir haben eigentlich noch ein Haus im Auge, deutlich günstiger und damit kaum belastend für unseren Geldbeutel, 140qm, nen klasse Wintergarten, Keller, großer Garten, etwas ländlich und kleine Sanierungsarbeiten (Bad, Putz & die üblichen Renovierungen) aber eben nur 120.000 EUR. DAS PROBLEM: es ist ein Streif-Fertighaus von 1972. Das Haus hat Asbest-Außenwände, garnicht so gravierend aber das Problem dieser Häuser ist leider nicht das Asbest (wie ich dachte) als viel mehr die Holzmittel, Formaldehyd & PCP- Belastungen. Das MUSS nicht der Fall sein aber klären kann das nur ein Gutachter. Bei solchen Belastungen soll das Haus "muffig riechen", tat es schonmal nicht. Es könnte also ein kleines Schnäppchen werden ABER bis der Gutachter rüber gesehen und geprüft hat vergehen vermutlich Wochen und ich rechne mit dem Wechsel des Dienstpostens im August/September. Das ist wie ich finde etwas eng, da bis dahin das Haus in Geseke vermutlich weg ist denn das ist auch ein Problem, die guten Häuser sind hier sauschnell vom Markt und sollte an dem Fertighaus doch was sein, fangen wir wieder bei Null mit der Suche an. Es ist echt mies, südlich von Paderborn isses echt schwer, etwas Vernünftiges unter 250k zu bekommen. Nördlich von Paderborn, was an sich eine bessere Lage ist, weil man dann zwischen Paderborn und Bielefeld wohnt, da bekommt schon schon wieder richtig nette Häuser leicht für unter 200k aber da passt es mit der Fahrerei zur Arbeit nicht mehr.

[Ash]

Danke.

Oha, 200k ist aber ne Hausnummer für solch ein Haus.

[Ash]

Warum ist das bei euch so teuer? Südlich vom Ruhrpott kommt doch nur noch Wald, dann Frankfurt, wieder Wald und dann München. Schockt micht, weil hier in Hameln oder Niedersachsen allgemein isses geschätzte 30% günstiger als da wo ich hinziehen möchte. Dann sollte ich vllt. doch mit dem Preis zufrieden sein.

[Ash]

Ich drück die Daumen! Wir hatten mal ein Okal Haus aus den 70ern angeschaut, die gleichen Probleme, und die wollten noch 200k, da haben wirs gelassen

Habe gestern mal mit nem Kollegen gequatscht, der zufällig auch in seiner Firma solche Häuser saniert. Also unser Haus von Streif ist ein recht billiges Fertighaus, was seiner Meinung nicht mehr als 80k kosten sollte (klar, je nach Lage). Die Häuser von Okal sollen aber hochwertiger gewesen sein. Aber so oder so, wurde 40 Jahre lang nichts gemacht, steht in den nächsten 10-20 Jahren eine Vollsanierung an und wenn man dann nochmal 100.000 investiert werden müssen lohnt sich der Kauf nur noch, wenn es ein Schnapper war. In unserem Fall 120.000 haben wir dann vermutlich fast die Kosten des Hauses von oben drin, vielleicht nicht ganz so viel aber bevor ich noch Stress und Arbeit habe zahle ich lieber noch ein paar Euronen drauf.

[Ash]

Kleines (oder auch großes)  Update von meiner Seite:

Wir haben ein anderes Haus gefunden, in Lichtenau:



Das Haus ist nun auch unsere End-Entscheidung! Wir haben es uns am Freitag angesehen und waren sehr angetan, haben aber schon gemerkt, als wir mit der Familie gesprochen haben, dass der Interessentenpool seehr groß ist denn wärend wir uns ne halbe Stunde unterhielten hat die Maklerin einen Interessenten nach den Anderen empfangen und leider auch recht gut "betucht", wenn man sich die Menschen und dessen Autos angesehen hat. Daher habe ich gleich am Samstag ein Gegenangebot an die Maklerin gemacht und wir haben anstatt den geforderten 211.500 EUR unser Angebot auf 216.000 EUR erhöt mit dem Angebot der Familie genug Zeit zu geben bis sie was Neues finden und beim Auszug zu helfen. Das konnten wir machen, weil das Haus eine große Einliegerwohnung von 71qm besitzt und wir in dieser Zeit da unterkommen, wir also irgendwann ab Ende Juli/anfang August da rein ziehen. Ich werde die Tage 1000 EUR als Reservierungsgeld überweisen und dann müssen wir nur noch auf die Zusage der Bank warten. Unsere Finanzberaterin hatte aber schon alles durch den Computer laufen lassen und grünes Licht gegeben auf Grund des passenden Gesamtgehaltes von uns Beiden sowie dem Beamtenstatus, sollte passen... hoffentlich.

Warum haben wir uns umentschieden?
Das weiße Haus sieht zwar super aus, war aber eben auch recht teuer und hatte keine Einliegerwohnung, was ich eigentlich gerne gehabt hätte. Das heißt, wir hätten monatlich 750 EUR zahlen müssen, damit ich mit Pensionsbeginn durch bin. Dazu gab es keinen Keller, was ich auch etwas blöd fand. Hier aber haben wir nun den Vorteil, dass die Photovoltaik Anlage dabei ist und uns beim Abbezahlen sehr gut entlastet, im monatlichen Jahresdurchschnitt bringt sie zwischen 300 & 400 EUR pro Monat, dazu eine Einliegerwohnung, die wir als Ferienwohnung vermieten wollen. Das Dorf Lichtenau hat nämlich ein für NRW einzigartiges Natur-Heilbad, sollte also auch Gewinn bringen. Dazu ist das Haus auch gut 30qm (ohne die Einliegerwohnung eingerechnet) größer. Nachteil ist natürlich, dass das Haus deutlich älter ist, Bj. 1980, so alt wie ich, gutes Omen finde ich aber, Aspest ist so nicht vorhanden, alles in Ordnung. Das Bad im Schlafzimmer ist komplett neu, amerik. Stil, finde ich klasse. Das Bad der Einliegerwohnung und im 1. OG so alt wie das Haus aber gepflegt, sollte reichen. Eventuell werden wir das die Fliesen etc. mit weißer Fließenfarbe überstreichen weil braun keine moderne Farbe ist aber eben weil alles noch sehr gepflegt ist wäre es doof, die beiden Bäder nur wegen der Optik zu sanieren. So sieht's derzeit bei uns aus, wir freuen uns.

[Ash]

Danke werde berichten wenn es was Neues gibt.

[Ash]

Danke, MiniHFT wird nächstes Ende des Jahres definitiv kommen!

[Ash]

Ich schaue mir am Donnerstag ein Urlaubshäuschen an, ist ein Nurdachhaus, eigentlich nicht mein Ding, preislich (für eine sanierte Version) aber okey (auch wenn man bei dem Preis vor 10 Jahren mir noch den Vogel gezeigt hätte). Der Vorteil wäre, dass ich keine 15km entfernt wohne und als Ferienhaus vermietet oder für Handwerker, da kommt was rum, weiß ich ja von meiner Kellerwohnung. Es ist ein Risiko aber in 10 Jahren sollte die Investition im SOLL sein. Abgesehen davon finde ich es ganz cool noch was in der Nähe für Besuch zu haben. Oder ich vermiete es an Auszubildende von meiner Arbeit die von weit her kommen aber dann wird es steuertechnisch wieder mies.

https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-anzeige/rustikal-gemuetliches-ferienhaus/1923302402-208-1271

[Ash]

Vermietet (man darf ja drin wohnen) würde ich wohl 350-400 EUR verlangen, etwas mehr als für ne Wohnung weil ich es als "Haus mit Garten" vermieten könnte. Das rentiert sich aber eher schleppend, geht aber bei den heutigen schlechten Renditen auch. Als Ferienwohnung für 40-50 EUR pro Tag, Freitag/Samstag/Sonntag eventuell 100. Da würden 10 Tage pro Monat reichen. Und wenn dann noch eine Anfrage bulgarischer Handwerker kommt, die dann auch mal 2-8 Wochen mieten, dass man "magere Monate" überbrüggt sollte ich keine schlechten Monate haben. Das Ding ist, man weiß es halt nicht aber man muss auch mal was riskieren und da ich mit der Idee der Covid-Teststation zu spät war scheiß ich jetzt drauf und mach nochmal was in eine Immobilie. Das Ding ist halt wirklich, es gibt nichts, der Markt ist so fucking leer. Vor drei Jahren hätte ich für das Geld noch ein gut erhaltenes Fertighaus aus den 1970ern bekommen. Das Thema ist aber durch.

[Ash]

Ich schrieb ja, dass normales Vermieten eher schleppender laufen würde, weniger Arbeit  aber auch höher versteuert und weniger Umsatz, mehr Verantwortung. Als Ferienwohnung sind 10 Jahre realistisch, denke ich.

[Ash]

Kurzes Feedback: Dieses Nurdach-Haus ist doch sehr klein, gerade wenn es in den oberen Stockwerk geht. Als Ferienhäuschen zum Vermieten ok aber 60.000 für Gartenhaus-Feeling, ich denke nicht. Ich habe mir aber auch noch ein Haus dieser Art angesehen, doppelt so groß, Bad vernünftig saniert aber auch auch doppelt so teuer. Das könnte ich mir aber deutlich eher als Zweitwohnsitz oder Alterssitz vorstellen. Wenn die Kinder raus sind wird das jetzige Haus eh zu groß, lässt sich aber auch relativ leicht auf drei Wohnungen umbauen. Ich denke aber wenn ich noch eine dritte Immobilie kaufe dann doch eher was in Richtung Stadtwohnung, auch wenn der Markt gerade NULL hergibt, also wirklich NULL!!! Es gibt ein paar sanierungsbedürftige Häuser aber praktisch keine Wohnungen. Ich habe aber kein Bock wieder ein ganzen Haus zu sanieren aber eine Wohnung wäre ok. Vermutlich denken Viele so.

[Ash]

Für Freunde von Kapitalanlagen eine Info:

Banken bieten wohl wieder 1 Prozent Tilgungen an. Durch die Niedrigzinsen in den letzten Jahren wurde das eigentlich kaum gemacht, ist aber laut eines Kollegen mit einem Immobilienbestand von über 10 Mio EUR wieder im Kommen.

https://www.zinsvergleich.de/2022/07/banken-bieten-wieder-1-prozent-tilgung/

https://amp.focus.de/immobilien/experten/gastartikel-von-carsten-zimmermann-baufinanzierung-die-rueckkehr-zur-ein-prozent-tilgung_id_107919556.html

[Ash]

Du zahlst aktuell aber auch um die 3,4 % Zinsen - vor nem halben Jahr lag man noch bei um die 1 %

Klicke den ersten Link. Es geht gezielt um eine 1 Prozent Tilgung bei heutiger Ausgangslage. Die 1 Prozent Tilgung gab es auch damals, wurde aber kaum angeboten weil die Zinsen eh niedrig sind. Es geht auch nicht um den Kauf von Immobilien mit Sanierungsstau. Dass Immobilien eine finanzielles Polster benötigen ist weitestgehende auch eher Legende, gerade bei Kapitalanlagen und gerade wenn man schon Immobilien besitzt aber lacht mich halt aus. Ich weise auch nur darauf hin, müsst ihr wissen was ihr daraus macht. Ich investiere demnächst vermutlich erneut 350k (die ich nicht habe) für zwei neu sanierte und vermietete Wohnungen in der Beckumer Innenstadt, Mieteinnahmen liegen bei etwa 1,5k, Rendite ist bescheiden aber bei einer Kapitalanlage eh unwichtig. Jeder von euch kennt vermutlich Leute die mit Immobilien reich geworden sind. Redet mal mit denen, ich kann es schlecht erklären aber ich werde weiter meinen Immobilienbestand erhöhen, wenn auch nur alle paar Jahre.

EDIT: Und bedenkt, dass die Inflation bis Ende des Jahres sicherlich zweistellig wird. Es gibt keinen besseren Zeitpunkt um Schulden zu machen.

[Ash]

Ok, nur kurz: Ziel einer Kapitalanlage ist es nicht unbedingt sie abzubezahlen. Mein persönliches Ziel ist es eigentlich die Wohnungen zehn Jahre zu halten und dann zu verkaufen und mit dem daraus erzielten Gewinn eine größere Immobilie zu finanzieren.

BTW eine Einzimmerwohnung in der Paderborner City kostete schon damals bei uns gut 120k, nur mit deutlich weniger Miete. Die Rendite lag schon damals bei ärmlichen 2-3 Prozent. Bis das Ding durch Miete abbezahlt ist sitzt man mit Alzheimer im Pflegeheim. Das war vor fünf Jahren, habe da auch den Vogel gezeigt. Heute kostet die Wohnung gut 30k mehr und ich habs mehr oder weniger bereut. Damals wollte ich nicht zuschlagen wegen zu schlechter Rendite aber in den fünf jahren hätte ich schon locker plus gemacht. Im Endeffekt mach ich nur das, was viele Deutsche sich nicht trauen, was aber beispielweise bei Leuten mit Migrationshintergrund normales Geschäft ist da Immobilien bei ihnen seit Generationen die primäre Rentenabsicherung ist. Ich selbst bin erst durch türkische Kollegen so richtig auf den Riecher gekommen, die ihre Zukunft schon mit mitte 20 gesichert haben, bei der Gewerbegründung genauso, mach ich mit nem kurdischen Kollegen, nachdem ich von einem Rückzieher zum Anderen von dt. Partnern im Stich gelassen wurde, obwohl da richtig geile Ideen bei waren und ich super Konzepte erstellt hatte.

Immobilien im Ausland, ja klar, hatte ich auch geplant aber der Kollege mit dem ich das machen wollte ist weggezogen. Das kann man auch wirklich nur machen, wenn man Verwandte/Freunde hat, die in der Nähe wohnen und sich um die Immobilie kümmern und wenn man einen Partner hat, der die Sprache des Landes kann. Ich selbst kann halt nur englisch und Französisch im bescheidensten Maße. Was soll ich damit in Bulgarien, Kroation oder der Türkei machen, genau... nichts!

ÜBRIGENS: Selbst Leerstand einer Wohnung ist kein Problem. Unsere Stadt gibt für zwei ukrainische Flüchtlinge 480 EUR pro Monat, Berlin sogar um die 800 EUR. Die Städte suchen händeringend Wohnungen. Da lässt sich was organsieren. Der Wohnungsmangel bleibt eh bestehen. Klar kann man vom Schlimmsten ausgehen wie Mietnomaden aber dann soll man es halt lassen. Immer vom Schlimmsten auszugehen ist eine wirklich deutsche Eigenschaft, habe ich so bei anderen Nationalitäten noch nicht erlebt. Und wenn das die große Angst ist, es gibt auch nen Mietnomaden-Schutz bei einigen Versicherungen.

[Ash]

Was genau willst du denn abdecken? Warum hätte es mega scheisse laufen können?. Im schlimmsten Fall kannst du nach ein paar Jahren den Kredit nicht mehr bedienen, passiert den Meisten wenn dann nach zehn Jahren wenn der Zins neu berechnet wird und die Bank versteigert deine Immobilie. Dann hast du aber zehn Jahre die Immobilie bedient. Du gehst nicht mit Minus nach Hause. Selbst wenn du nur das bekommst was du reingesteckt hast hast du was auf der Hand und wenn es nur 200 EUR monatlich waren, das sind nach 10 Jahren auch 24.000, ist wie Gespartes was unnötig lang auf der Bank lag.

Ja da hast Du teils schon Recht, nur wäre mir die Rendite von 2-3 % definitiv zu mau, da machst mit ETFs bedeutend mehr - nur kriegt man dafür natürlich kein Darlehen zu guten Kondis von der Bank andererseits wäre MIR zu unsicher, dass der Immomarkt nicht teilweise einbricht, und ich nach diesen 10 Jahren eben maximal das kriege was ich bezahlt hab das hätte ich vor zehn Jahren noch 1:1 so unterschrieben, was Du sagst - aktuelll ist die Lage völlig undurchsichtig

Der deutsche Immobilienmarkt wird die nächsten zehn Jahre Minimum nicht zusammenbrechen, wette ich mein Leben drauf, kann er garnicht bei der Wohnungsknappheit und von japanischen Zuständen der späten 1980er Jahre sind wir selbst in der Münchner Innenstadt meilenweit entfernt. Er wird aber irgendwann unbezahlbar. Umso wichtiger ist ja jetzt noch zuzuschlagen, so sehe ich das und das raten mir auch Freunde die davon leben. Bei ETFs verdoppelst du im  Schnitt deine Investition nach 30 Jahren bei ausgeglichenes ETF-Portfolio (vor Inflation).Das habe ich zugegebener Weise gegoogelt. Das schaffe ich aber auch mit Immobilien.