Thema: Immobilien

[Masterboy]

wir planen auch gerade den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, Neubau, 70qm, 2 Zimmer in wachsender Region.

Aktien sind mir immer zu riskant, hab welche von Microsoft (die gabs zum Einstand und teilweise als Bonus) die sind seit Erwerb von $40 auf $60 hoch.
VW hätte ich auch gemacht, aber mir ist das alles zu riskant. Bin da nicht der Typ für.

[Ash]

Oha, sehe ich ganz genauso, besitze seit Januar eine kleine 2-Raumwohnung, Marktwert nur etwa 30k aber auch komplett saniert und renoviert mit einer Rendite von 10% und einem Mieter, der etwas zurückgeblieben ist, von Hartz4 lebt und bis Lebensende da wohnen bleiben möchte es aber auch nicht finanziell hinbekommen würde mal so eben umzuziehen, ist ein ganz Netter, der auch nichts kaputt macht, also ein idealer Mieter im Grunde.

[Coltaine]

Bombe, wird auch mein Ziel sein in den nächsten 2-5 Jahren mir so etwas anzuschaffen.

[JasonXtreme]

Top Ash! DAS is ne lohnenswerte Anlage! Sowas kriegst hier nichtmal mehr ansatzweise. 2 Zimmer liegen hier bereits bei 80.000 aufwärts (je nach Stadtteil), da kannst jede Rendite grad knicken.

[Flightcrank]

In Grund und Boden (Grundstück, Haus, Wohnung) zu investieren ist das Beste was man machen kann. Unser Hauskauf in 2009 war eine der besten Entscheidungen die ich je getroffen habe. Wenn ich unser Haus heute, nach knapp 7 Jahren, verkaufen würde hätten wir erst mal einen Gewinn von ca. 140k. Das ist kein Witz, ich habe mich damit beschäftigt und weiss auch wie 3 Häuser hier neben uns weggegangen sind. Gut, ich müsste abziehen was wir reingesteckt haben. Das war nicht wenig aber das Geld ist nicht verloren, es hat den Wett der Immobilie gesteigert und ich verliere es nicht...

[Ash]

Top Ash! DAS is ne lohnenswerte Anlage! Sowas kriegst hier nichtmal mehr ansatzweise. 2 Zimmer liegen hier bereits bei 80.000 aufwärts (je nach Stadtteil), da kannst jede Rendite grad knicken.

Ja die Preise sind leider abartig. Wollte mir ja ne Studentenwohnung in Paderborn holen weil sowas bekommt man immer vermietet und Studenten sind zuverlässig. Aber, 1Zimmer Wohnung mit 27qm kostet alleine schon 64k bei einer Mieteinnahme von ich glaub 240€ im Monat abzüglich Nebenkosten. Wieviele JAHRZEHNTE es brauch, damit sich der Preis amortisiert hat möchte ich nicht aussprechen, Instandhaltungskosten nicht einmal mitgerechnet. Kollege von mir ersteigert primär an den Amtsgerichten Häuser und Wohnungen zum Kurs von 5/10, würde ich auch glatt machen aber da fehlt mir das Geld, um sowas im großen Stil zu machen. So ne Mietwohnung hat steuerlich auch einige Vorteile, kann ja jetzt jeden Scheiss von der Steuer absetzen, muss mir diesbezüglich aber eh noch nen günstigen Steuerberater an Land ziehen.

[Masterboy]

das ist richtig, man kann hier auch mit einer Tilgungsaussetzung arbeiten. Dann hält man die Belastung durch das Darlehen künstlich hoch und profitiert mehr von der Steuerentlastung. Die Tilgung kann dann parallel in entsprechender Höhe anderweitig (rentabel) angelegt werden und am Ende in einem Stück zum tilgen des Darlehens benutzt werden. Ist ne clevere Sache.

[JasonXtreme]

Bei heutigen Zinssätzen sollte es renrtabler sein das Ding so schnell wie möglich wegzutilgen

Wir haben noch bei 4,1 % unterschrieben und tilgen 1,75 % - wenn ich HEUTE bei 1,6 unterschreiben würde, könnte ich 6 % tilgen bei gleicher Rate - rechne mal durch wieviele Jahre schneller man das Darlehen weg hat, da kommt keine Steuerersparnis mit, die man mit EINER Immobile erwirtschaften kann.

[Hellseeker]

In Deutschland ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und auch zu halten ist wesentlich einfacher als in der Schweiz .

[Havoc]

Vor 8-10 Jahren hätte ich das auch noch unterschrieben.
Bei uns in der Gegend sind die Grundstückspreise und immobilienpreise momentan derart durch die Decke, dass ich nicht glaube, dass das noch endlos weitergeht.
Zumindest hier in der Gegend würde ich, Stand 2017, nicht mehr vorbehaltlos in eine Immobilie investieren.

[JasonXtreme]

So siehts aus. Klar kriegt man Immobilien die bezahlbar sind, aber da will halt auch keiner hin entsprechend ist der Wert fürn Anus oder die Mieteinnahmen viel zu niedrig. Ich kann mein Haus jetzt auch für 420.000 verkaufen, bezahlt hab ich 223.000 und reingesteckt vielleicht nochmal 80.000 - aber ich krieg halt für die 420.000 auch nix Neues

Neubauten liegen hier am Stadtrand inkl. Grundstück schon jenseits der 500.000 eher 600.000 und gebrauchte Häuser gehen WENN zu teuer unter der Hand weg, sprich die tauchen in keinem Immoscout oder dergleichen erst auf. Mein Schwager hat in Kösching vor 10 Jahren ne DHH für 360.000 gekauft, die kann er jetzt ohne Probleme für 750.000 verkaufen (durch Audi in Ingolstadt kein Problem) - aber auch er kriegt dafür ja maximal was Gleichwertiges... ewig geht das sicher nicht mehr weiter, zumal ja bei den Zinssätzen auch Hinz und Kunz was kaufen, was sie sich eigentlich nichtmal leisten können, falls der Satz wieder einige Prozent nach oben springen würde.

[Flightcrank]

Hab mal aus dem Börse/ Aktien/ Wertpapiere Thread ausgekoppelt.

Vor 8-10 Jahren hätte ich das auch noch unterschrieben.
Bei uns in der Gegend sind die Grundstückspreise und immobilienpreise momentan derart durch die Decke, dass ich nicht glaube, dass das noch endlos weitergeht.
Zumindest hier in der Gegend würde ich, Stand 2017, nicht mehr vorbehaltlos in eine Immobilie investieren.

Och ich weiss nicht. Mein Plan ist aktuell - die Überlegungen reifen schon über 1 Jahr - dass ich unser Haus verkaufe (ca. 400k) und ein Einfamilienhaus baue (bzw. bauen lasse). Ich muss aber den passenden Bauplatz finden und das ist nicht so einfach zumal wir in Weinheim bleiben wollen. Die Quadratmeterpreise sind auch echt Hölle...

[JasonXtreme]

Wie liegen die Preise bei Euch denn so, Markus? So 500 qm sollten es dann ja schon sein, nehme ich an.

[Masterboy]

Bei heutigen Zinssätzen sollte es renrtabler sein das Ding so schnell wie möglich wegzutilgen

Wir haben noch bei 4,1 % unterschrieben und tilgen 1,75 % - wenn ich HEUTE bei 1,6 unterschreiben würde, könnte ich 6 % tilgen bei gleicher Rate - rechne mal durch wieviele Jahre schneller man das Darlehen weg hat, da kommt keine Steuerersparnis mit, die man mit EINER Immobile erwirtschaften kann.

bei einer eigengenutzen Immobilie ist das so, nicht aber bei einer vermieteten Kapitalanlage. Da geht es ja garnicht darum wirklich am Ende eine Wohnung zu haben und schnellstmöglich zu tilgen (das ist bei eurem Haus definitiv der richtige Weg). Hier geht's rein um Rendite und die ist bei dieser Variante höher. Haben uns das auch ausrechnen lassen.

[JasonXtreme]

Schon klar, aber wie hoch soll denn die Steuerentlastung da bitte sein, dass sich das gegenrechnen lässt!? Das würde bei einem höheren Zinssatz klar funktionieren, aber doch nicht bei so einem niedrigen? Zumindest noch im relevanten Bereich. Bei Immobilienbesitz geht es doch genauso darum, eine unbelasete Immobilie zu haben, die Gewinne einfährt, keine deren Belastung noch bei wasweißich wievielen Prozent liegt!?

[Masterboy]

man kann das nicht pauschal beantworten Marco. Es ist eine Rechnung die man aufmachen muss, und ja in diesem Falle kommt am Ende ein Plus heraus weil die steigenden Immmobilienpreise (Mieterhöhungen), Steuerentlastung (die gibt's nur bei vermieteten Objekten) und der Rendite der Kapitalanlage (irgendwo bei 3-7% angenommen) am Ende unterm Strich einen Gewinn abwirft.

Wie gesagt, das ist ein ganze konkretes Rechenbeispiel, keine Pauschalaussage.

[Havoc]

@Flightcrank

Zum Eigennutzen der Immobilie würde ich es auch noch eher tun.
Nur als Kapitalanlage ist unsere Gegend momentan von den Preisen her zu überbewertet.
Da besteht durchaus die Gefahr dass man Ewigkeiten wartet bis sich das mal auszahlt, bzw. man daneben greift, falls die abartigen Preisblasen hier an der Bergstraße platzen.

Hier kurz vor Heidelberg zahlst du problemlos 450.000 - 500.000€ für kleine 120m² Reihenhäuser
Was für Mieten möchtest du denn dafür verlangen dass sich das in noch absehbarer Zeit rentiert?
1600 pro Monat? Macht 19.200. pro Jahr macht ~27 Jahre. Da wäre man in Rente.
Und das geht nur auf, solange es dauerhaft vermietet wäre und es in den 27 Jahren nichts gebe was instand gesetzt werden müsste, was ziemlich utopisch ist.

Ohne gut geplosterten finanziellen Background ist das bei uns in der Gegend eine ziemlich riskante Angelegenheit.

Mit dem Ziel die Immobilie selbst zu nutzen sieht es natürlich klar anders aus.

[Masterboy]

meine "Versicherung" an der Stelle wäre die Wohnung im Alter (Rente) selbst zu nutzen. Da will ich kein Haus mehr an der Backe haben sondern ne kleine Wohnung. Sonst gehts auf Reisen   

[Ash]

Da ich glaube, dass wir ALLE eine Flaschensammler-Rente/Pension erhalten bin ich auch davon überzeugt, dass Eigentum zum Ende der Arbeitszeit unabdingbar ist.

[Coltaine]

Klar ist das eine Ziel einer Immobilie Sie schnellstmöglich abzuzahlen.

Die andere Möglichkeit ist jedoch, bei der aktuellen Marktsituation, eine höchstmögliche Rendite als Vermieter rauszuholen.
Systematisch das Nettoeinkommen steigern durch zusätzliche Mieteinnahmen.
Als Bsp.:
Wenn die Spanne zwischen Darlehenstilgung bei der Bank und Mieteinnahmen des vermieteten Objektes bei 200 Euro monatlich liegen, so kann das Ding meinetwegen 30 Jahre nebenbei laufen.
Das ist z.B. machbar wenn man möglichst viel Eigenkapital mitbringt und tolle Kreditangebote seiner Bank zugeschustert bekommt.
Sparen, Sparen, Sparen und mit 50.000 Euro Eigenkapital zur Bank rennen und einen tollen Kredit rausholen.
200 x 12 x 30 = 72.000 Euro reine Rendite.

Klingt einfach, ist auch einfach....finde ich zumindest vom Rentabilitätsverständnis... nur ein trauriges Gesetz gilt nach wie vor auch hier....
"Wo Geld ist, kommt Geld hin."

Wohlgemerkt ist das Ding nach 30 Jahren dann ganz abbezahlt und man kriegt die volle Miete cash auf die Kralle.

Eine andere Möglichkeit ist es durch nachweislich 10 Jahre Eigenbesitz die Immobilie steuerfrei zu verscherbeln...das ist gesetzlich erlaubt.
Hier kann eine sehr hohe Spanne erwirtschaftet werden... das nennt man dann Veräußerungsgewinne. Auch eine tolle Möglichkeit.

Also ich als junger Mensch Mitte Zwanzig sehe nichts Sinnvolleres als mein Anlagevermögen in Immobilien zu investieren, seid ca. 1-2 Jahren spare ich schon fleißig darauf hin.

Mein Ziel ist es spätestens mit Ende Zwanzig eine Immobilie zu besitzen...zur Selbstnutzung oder Vermietung weiß ich noch nicht...

[JasonXtreme]

Hab mal nachgelesen es kommt noch die Abschreibung hinzu, die sich steuerlich geltend machen lässt... aber das ist ja von Objekt zu Objekt eh verschieden, wie Greg schon sagt.

[Ed]

Müssen Mieteinnahmen aus Renditeobjekten nicht versteuert werden?

[Bloodsurfer]

Doch, auf Mieteinnahmen muss Lohnsteuer abgeführt werden.

[Coltaine]

In dem Punkt bin ich mir noch relativ unsicher...
Lese aktuell ein Buch hierüber und soweit bin ich noch nicht.
Wie das bei einer monatlichen Rendite läuft weiß ich nicht...will auch nichts Falsches an der Stelle sagen.

https://www.amazon.de/Geld-verdienen-mit-Wohnimmobilien-Immobilieninvestor-ebook/dp/B00U4T85OA

Hat glatte 5-Sterne bei 205 Bewertungen...
Bin noch nicht weit, knapp 20 Seiten durch und das Buch ist ziemlich verständlich und schlüssig bisher.
Kann es wärmstens empfehlen, klare Rechenbeispiele, toll erläutert, er geht ins Detail und berücksichtigt alle möglichen Kosten.

Der Autor sagt feste:

Bei Verkauf der Immobilie nach nachweislich 10 jährigen Besitz müssen keine Steuern gezahlt werden.
d.h. Einkauf für 150.000, 10 Jahre Besitz und Abzahlung, 250.000 Euro Wiederverkauf = 100.000 Euro Gewinnspanne.
Der Fachbegriff heißt hier steuerfreier "Veräußerungsgewinn".
 
*Zumindest meine ich mich daran erinnern zu können, habe das Buch gerade nicht greifbar...schaue Später nach

[Ash]

Wollte mir das Buch "Mieten und Vermieten für Dummies" besorgen, da für mich als Doofie die Thematik eh immer schwer verständlich ist.